城市更新观察｜从“双物业困局”到“51条诉求”：上海市中心的老旧社区改造如何破题过关？

“取消每月的(de)抽粪。”

位于上海市长宁区的安阳小区，始建于上世纪80年代中后期(zhōnghòuqī)，即将迎来一次精品化改造。小区居民提出了51条关于改造的诉求，其中“抽粪”问题(wèntí)被(bèi)特别强调。

安阳小区由(yóu)12栋住宅组成，呈“L”型排布，包括一梯8户和(hé)一梯6户，小区西侧、北侧和东侧一墙之隔的分别是(shì)德必易园、科研单位和高层住宅楼。

5月27日，居民张老先生在小区(xiǎoqū)现场告诉《每日经济新闻》记者：“1988年，我通过(tōngguò)住房调剂来到了安阳小区（‘房屋(fángwū)调剂’是上海特定历史时期的产物，职工可以根据工作单位所在地相互置换房屋），刚搬(bān)来时环境甚至不如现在。听说小区即将改造成为‘精品小区’，我们(wǒmen)居民也(yě)希望能够实现这个目标，这样大家才能有满满的幸福感。”

“我们是典型的老旧小区，您可以看到，这里并没有扩面（扩大居住面积）的条件。”在实地考察中，管理安阳小区的华阳(huáyáng)物业裘经理告诉记者，在这样的条件下进行改造(gǎizào)，确实是一项(yīxiàng)挑战，可谓是“螺蛳壳里做(zuò)道场”。

安阳小区建筑外立面 图片(túpiàn)来源：每经记者 包晶晶 摄

改造之初就面临一堆(yīduī)难题

万事开头难，安阳小区(xiǎoqū)的改造更是如此。

小区业委会的构成比较复杂，物业(wùyè)服务亦是如此。据华阳物业透露，由于历史遗留问题，安阳小区长期以来由华阳物业和都佳物业共同管理。具体来说，7号楼和9号楼由都佳物业负责，而其余(qíyú)的10栋楼则由华阳物业管理。在很长一段时间里，7号楼和9号楼的物业费(wùyèfèi)甚至需要分成两部分，其中华阳物业承担(chéngdān)了保安和保洁(bǎojié)的相关工作。

在小区更新的(de)过程中，面临(miànlín)的最大挑战是：安阳小区仅与(yǔ)邻近的中阳小区部分楼栋共同(gòngtóng)组成了“联合业委会”。由于缺乏独立的业委会，推进小区的精品改造变得尤为困难。因此，摆在安阳小区面前的紧迫任务是：改革(gǎigé)跨小区业主大会的模式，选聘独立的物业公司以及组建自己的独立业委会。

“居委会(jūwěihuì)应该主动带头。”潘西居民区(jūmínqū)党总支书记沈菲菲告诉每经记者：“但在小区的现场管理方面，居委会的力量确实有限(yǒuxiàn)。所以我们希望(xīwàng)老旧小区也能参照商品房小区的做法，成立业委会这样的组织，并由(yóu)居委会、业委会、物业公司合力共建小区。从2024年年初开始，潘西居委会就联合街道(jiēdào)房办，按照法定流程分步骤实现物业统一管理。”

安阳小区现状 图片来源：每经(měijīng)记者 包晶晶 摄

但一开始就遇到了难题：“居民(jūmín)们认为，老旧小区有没有(méiyǒu)业委会结果都一样。所以业委会报名启动了十几天，却没有一个人来。”

沈菲菲向每经记者透露了初期工作的艰辛：居委会多次召集会议进行宣讲，74岁的老党员应有福和其他两位党员主动承担起重任，其中(qízhōng)包括接受记者采访的张老先生。长宁区在(zài)原有的“四百”大走访（即走百家(bǎijiā)(bǎijiā)门、知百家情、解百家忧(jiāyōu)、暖百家心）基础上，新增了“问百家需、解百家忧、聚百家力、圆百家梦”的范畴。

“所以，在接下来的走访过程中，正值壮年且熟悉住房(zhùfáng)业务(yèwù)的陆雪敏被发掘并担任了业委会副主任，这才帮助我们攻克了难题。”沈菲菲(shěnfēifēi)说道。

上海易居房地产(fángdìchǎn)研究院副院长严(yán)跃进通过微信向每经记者分析指出，“这是老旧小区改造中的很重要问题。通常大家(dàjiā)会站在建筑的层面去理解老旧小区，比如房龄、建筑形态等，但是实际上它(tā)背后也存在一种管理的陈旧。”

“比如安阳小区(xiǎoqū)之前存在两家物业交叉管理(guǎnlǐ)的情况，在实际操作中效率极低。而且公共区域又(yòu)缺少管理，所以管理质量、服务质量都上不去。其实安阳小区的更新对于老旧小区改造软环境，也就是物业服务，提供了一个非常好的模板。”严跃进(yuèjìn)表示。

“部分工作(gōngzuò)已经前置进行”

5月7日上午，安阳小区(xiǎoqū)业主委员会与华阳(huáyáng)物业正式签署合作协议，标志着这个老旧小区成功摆脱了以往物业管理混乱的(de)局面。业主委员会与物业管理之间的合作关系得到了明确(míngquè)和优化，接下来的重点工作便是精品小区改造的初期筹备。

“老旧小区硬件设施都不(bù)太完备，要找到一家物业公司愿意来(lái)提供服务其实也挺难的。好在房办(fángbàn)帮忙(bāngmáng)协调区属国企华阳物业，他们愿意承担这样的工作，与业委会一起顺利推动了物业续聘签约。”沈菲菲介绍。

业委会副主任陆雪敏告诉每经记者：“其实(qíshí)整个节奏还是非常紧凑的(de)。1月21日业委会刚成立，面临(miànlín)的第一件大事就是所有资产的盘点。马上要迎来精品小区的改造，加上业委会续签物业公司，整个上半年都很(hěn)忙碌。”

记者在安阳小区(xiǎoqū)随机采访了居民周先生，他表示非常支持此次改造：“最要紧的(de)是把这些乱糟糟(luànzāozāo)的电线改造好，其实居住环境能提升，我们都很支持的。”

小区西侧围墙(wéiqiáng)已有轻微倾斜 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

记者在小区现场观察到，几乎每栋楼的外立面都布满了密密麻麻的架空线，电线(diànxiàn)之间相互缠绕，横跨一栋栋楼宇。其中，许多电线已经超负荷，导致(dǎozhì)电线下垂。此外，小区西侧(xīcè)的围墙肉眼可见地出现(chūxiàn)了轻微倾斜，外墙也出现了剥落现象，这与小区所在的上海市中心(zhōngxīn)的现代化界面显得格格不入。

谈到对改造细节的期待，周先生打开了话匣子：“我在海外生活(shēnghuó)了30多年，这里是市中心老父亲的房子，有时候带国外的朋友来玩，他们看到小区里满天电线和破损的外墙(wàiqiáng)，都有点(yǒudiǎn)犹豫。”

“停车也很难，我一般都停在(zài)外面停车场。还是建议把小区(xiǎoqū)里更多的(de)空间还给居民。小区道路窄，不光是车辆之间经常发生碰擦，老人天黑走路也容易撞(zhuàng)到停放的车上。”周先生建议，若条件允许，应(yīng)尽量避免在小区路面停车，而应考虑在周边寻找更适宜的集中停车方案。若此方案难以实现(nányǐshíxiàn)，他希望改造后增加的停车费用能够取之于民、用之于民，确保全体居民共同享受由此带来的收益。

在小区走访过程中，裘经理告诉(gàosù)记者：“这些破损外立面、飞线、管道老化(lǎohuà)、井盖等，都是居民最头疼的问题(wèntí)。特别是化粪池每个月(yuè)都需要抽排，每次都会对生活造成一定的影响，这些问题都要在精品改造过程中完善。”

记者在5月27日的走访(zǒufǎng)中发现，小区窨井盖和下水管等的测量统计已(yǐ)经开展，工人们正在进行相应标记，大约上午9∶45，已标记到(dào)了第116个井盖。

工程人员正在进行井盖标记(biāojì)工作 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

“部分工作已经前置进行了，这段时间上海(shànghǎi)联通已经来勘察过两次，对网络线缆做了排查和梳理，这次改造肯定(kěndìng)要把电线(diànxiàn)问题解决掉。”裘经理说道。

事实上(shìshíshàng)，对于空间狭小的(de)老旧住宅区来说，改造的过程往往带来(dàilái)阶段性的“煎熬”。为了尽量减少对居民的打扰，整个工程将分步骤、分区域进行，陆陆续续需要一年左右的时间。

“目前精品小区(xiǎoqū)建设方案进行了两轮沟通，设计方提供了第一稿方案，但还需要多轮商议和改动。”陆雪敏告诉每经记者(jìzhě)。

如何收集(shōují)业主们细枝末节的需求？据陆雪敏介绍，精品小区改造正式勘察前(qián)，居委会联合业委会发放(fāfàng)了问卷，覆盖到每个楼组群，最终收集归纳成了51条居民意见。

来源：安阳(ānyáng)小区业委会代表提供

“外部环境提升(tíshēng)方面，包括对小区门口形象(xíngxiàng)的提升和改造、小区主干道的铺设、路灯的更新和监控设备的排布(páibù)，扶手、坡道等适老化装置。此外还有西面与隔壁园区相邻的围墙，准备与园区协商改为更通透的造型，方便居民共享(gòngxiǎng)绿化景观。健身设施重新布局，与绿化融合，停车位更加规整，不影响行人通行。在楼道(lóudào)内(nèi)，改造将围绕墙体粉刷、线路整理、楼梯扶手材质更换、门牌号统一标识等展开，包括居民提出的煤气管道(méiqìguǎndào)超期服役、厨余(chúyú)管道外移等问题，都会一并纳入沟通方案中。”陆雪敏向记者介绍。

张老先生说：“我们就希望小区干净一点，绿化好、环境好，住(zhù)在这里(zhèlǐ)心情也舒畅了，幸福感也有了。”

“至于小区后续(hòuxù)的改造、更新，我认为是水到渠成的事儿。物业理顺了，政府对老旧小区改造的资金到位了，那么随后的工作(gōngzuò)就进入正轨，和传统的老旧小区改造的模式相似。通过(tōngguò)长宁区(zhǎngníngqū)这个模式，使得物业管理更加顺畅，也更好地推进带有遗留问题的老旧小区的改造。”严(yán)跃进表示。

上海市长宁区(zhǎngníngqū)2025年政府(zhèngfǔ)工作报告显示，2024年，长宁区新开工精品小区建设100万平方米，2025年将持续改善居住环境，推进小梁薄板等“两旧一村”改造。同时，深入实施精品小区建设，扎实推进既有(jìyǒu)多层住宅加装电梯工作，引导(yǐndǎo)加强后期运维。

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